Коэфициент развития

7 августа в администрации Орла состоялись общественные слушания по изменению коэффициента застройки в городских Правилах землепользования и застройки.

Инициаторами мероприятия выступили ряд орловских строительных организаций. Они предлагали изменить в ПЗЗ коэффициент застройки – площадь под объектами капстроительства по отношению к земельному участку. Председатель совета директоров компании «Зенит» Юрий Волков объясняет логику строителей.

– Юрий Семенович, на слушаниях предлагали увеличить максимальный коэффициент жилой застройки до 27%. Что это значит?

– Речь шла о предельных параметрах разрешенного строительства и реконструкции объектов капстроительства на выделенных застройщику земельных участках. Другими словами, мы обсуждали изменение пропорции площади, занимаемой жилым домом, по отношению к участку.

Процесс любого строительства регламентируют федеральный Градостроительный кодекс, СНиПы, своды правил и документы, принятые на муниципальном уровне. По мнению представителей проектных институтов (и мы их в этом поддерживаем), федеральные и муниципальные документы не всегда соответствуют друг другу. В этой сфере необходимо навести порядок.

Действующие в Орле правила землепользования и застройки приняты в 2008 году. Они разрешают застройщику на основании генерального плана поставить дом высотой в 21 этаж, который будет занимать 10% от площади приобретенного земельного участка. Например, на участке в 56 соток можно разместить дом с основанием 560 квадратных метров. Здания высотой 12 и 16 этажей займут, соответственно, 16 и 13%. В этом случае стройка ведется без совета с жителями окружающих домов. Но при увеличении «пятна» застройки даже на несколько процентов ПЗЗ предписывают проводить общественные слушания с участием жителей.

Мы предлагаем ввести для многоэтажных домов максимальный коэффициент 27%.

Если застройщик захочет превысить эту цифру, то к решению вопроса «что и где строить» должна подключаться общественность.

– Теперь по порядку. Почему депутаты горсовета в 2008 году внесли в Правила землепользования и застройки такие коэффициенты?

– Трудно сказать. Мои коллеги предполагают, что это была техническая ошибка.

– Почему именно 27 процентов? Откуда взялся такой показатель?

– Цифра сложилась из многолетней практики строительства многоэтажек в Орле. Этот процент застройки позволяет выдержать все нормативы, предписанные законодательством, и разместить в границах земельного участка необходимое количество гостевых стоянок, детскую площадку, хозяйственные зоны и места для отдыха, соблюсти нормы по квартальному озеленению. Другими словами, коэффициент 27% обеспечивает условия для комфортного проживания и не встречает серьезных возражений. Поймите, если мы не обеспечим определенное количество стоянок, не выдержим размера детской площадки и других зон, то и нам эти 27 процентов будут не нужны – ставить дом с нарушениями никто не разрешит.

Мы рассмотрели простые случаи – возведение зданий на свободных участках вне зон плотной застройки. Для застроенных и реконструируемых территорий в центре города, где приходится сносить много ветхих и аварийных домов (и нести астрономические затраты по переселению жильцов), мы предлагаем довести коэффициент до 33%.

– Как в других регионах обстоят дела?

– На слушаниях 8 августа были озвучены аналогичные показатели в соседних областных центрах. В Липецке и Калуге – 30%, в Тамбове – 40%. Самый низкий показатель в Брянске – 25%.

А вообще, федеральным сводом правил и СНиП допускается строительство дома до 40% с учетом границ квартала, а при реконструкции – 60%.

– А в чем, собственно, проблема? Захотели превысить коэффициент – организуйте публичные слушания и стройте.

– Публичные слушания – один из инструментов влияния горожан на градостроительную политику. Мы всегда действуем по закону и при необходимости проходим эту процедуру. Дело в другом. Действующие 10–13% делают бизнес «непроходным». Нет смысла строить в центре города в таких пропорциях: квартиры получат заоблачную продажную цену – кто их купит? К тому же не очень хочется строить высотные «карандаши», на мой взгляд, они не всегда украшают город. Чтобы сдержать цены, мы стремимся снизить этажность при увеличении площади дома, рынок жилья диктует именно такой подход. А это прямая дорога на общественные слушания. Это длительный процесс – занимает не меньше шести месяцев. Важный нюанс: провести слушания без покупки участка я не могу. Итак, мы вначале покупаем участок. Вложили деньги, пошли на слушания и сразу начали нести издержки. Стройка ждет, обороты падают, а проценты банкам за взятые кредиты надо платить. Например, за один участок в центре мы заплатили 60 млн рублей заемных средств. Вложенные деньги висят мертвым грузом. В компании «Зенит» свыше 600 человек – им надо давать работу и платить деньги. С другой стороны, никто не может гарантировать благоприятный для нас результат – проект могут и отвергнуть, несмотря на то что мы стараемся учитывать все общественные интересы. Напоминает лотерею: пройдем – не пройдем, вернем деньги – не вернем. Здесь слушания создают неконкурентную среду и при этом сдерживают развитие города.

В этой ситуации бизнес вынужден делать выбор: или без особых проблем застраивать окраины, или с большим риском для себя пытаться что-­то сделать в центре города. Высокая стоимость земли, огромные расходы по расселению жильцов из ветхих и аварийных домов, работа в стесненных условиях плотной застройки формируют совершенно другую себестоимость квадратного метра жилья. К примеру, только в прошлом году «Зенит» направил 150 млн рублей на переселение граждан. В этом – 40 млн рублей. К сожалению, современная тенденция ведет к бегству строителей на «поля». Я не уверен, что это нужно самому городу. Не исключаю, что скоро застройщики начнут обходить центр Орла стороной, мало кто захочет рисковать своим делом.

Я убежден, что предлагаемые коэффициенты несут в себе разумный компромисс, который устраивает все стороны. Они не ущемляют прав жителей, формируют благоприятный инвестиционный климат, сокращают сроки строительства, снижают издержки и дают возможность спокойно работать застройщикам. Город при этом методично осваивает свои территории в соответствии с градостроительными планами.

– То есть новые коэффициенты решают все проблемы орловских строителей?

– Нет, конечно. Это только один из шагов, направленных на создание единых правил игры, обеспечивающих прозрачность процесса. Мы должны понимать, что строить, где и на каких условиях. Необходимо корректировать генеральный план, вводить дополнительное зонирование, разрабатывать городской регламент об архитектурном согласовании, делать проекты территорий в соответствии с генпланом. Нам нужна четкая и ясная градостроительная политика.

"Орловская городская газета" от 15 августа 2014 года