Общий пирог

О том, как УК делят жилой фонд. Иногда борьба за новые дома достигает такого накала, что организаторам конкурса приходится вызывать полицию.

Размеры «пирога»

Только в 2013 году в Орле построено 34 многоквартирных жилых дома общей площадью 240 тысяч кв. метров. Они разные – от стандартных 9-­этажек до «свечек» в 17 этажей. Для одних это долгожданное жилье, для других – источник дохода.

Новые дома – это лакомый кусок для любой управляющей компании. Нетрудно подсчитать, что с одного подъезда в 9­этажном доме (а их может быть от 4­-х до 6­-и — 8-­и) ежегодно можно снимать по строчке «обслуживание и текущий ремонт» от 200 тысяч рублей и выше. Эту цифру подтверждают и специалисты городского комитета по тарифам.

В течение первых десяти, а то и 15 лет от новых домов можно без особых усилий получать стабильную прибыль. А если вообще ничего не делать, такой дом превращается в курицу, несущую золотые яйца. Тем более, что когда наступает необходимость серьезно вкладываться в содержание дома, можно просто не продлевать договор управления (пример тому – нашумевшая история с тремя сотнями «брошенных» домов).

Игроки

Сегодня в Орле работают 47 управляющих компаний и 21 ТСЖ. Понятно, что любая УК хочет заполучить в свое управление новые дома. И вокруг новостроек разгораются нешуточные страсти. Сегодня городские власти регулируют процесс, введя его в правовые рамки и сделав конкурентным и прозрачным.

По справедливости

Как новые дома распределяются между управляющими компаниями объяснила замначальника управления коммунального хозяйства, председатель комиссии по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами при администрации Орла Елена Малыхина. При вводе дома в эксплуатацию застройщик обязан заключить договор с управляющей компанией, которую волен выбрать по своему усмотрению. Цель понятна – даже незаселенный дом необходимо содержать.

Управляющая компания по актам принимает у застройщика имущество дома — инженерные сети, лифты, чердачные, подвальные и другие помещения. Кстати, если у новоселов появляются претензии к состоянию общего имущества, ответственность несет в первую очередь та УК, которая приняла на баланс имущество с браком. Она-­то и должна требовать от строителей исполнения гарантийных обязательств.

Городской комитет по тарифам обсчитывает для каждого конкретного дома стоимость коммунальных платежей за обслуживание и текущий ремонт, после чего объявляется открытый конкурс на право управления им. Заявки и пакеты документов от УК принимаются и рассматриваются в течение 40 дней.

Нужно отметить, что если собственники квартир до начала конкурса успевают самостоятельно выбрать способ управления (управляющую организацию), новый дом снимается с конкурса. Таких самостоятельных домов, по словам Елены Малыхиной, около половины.

Принцип равенства

Не все управляющие организации одинаковы по опыту работы, техническому и кадровому ресурсу. Но это, как утверждает Е. Малыхина, не является определяющим критерием. Более мелкие УК по понятным причинам стараются побороться за дома, расположенные ближе к их офису – их легче обслуживать.. Крупные компании территориально независимы и обслуживают дома во всех районах Орла.

Периодичность конкурсов зависит от строительных циклов: иной раз проводят по три конкурса в течение дня, в другое время — раз в месяц. В среднем, в каждом конкурсе участвуют до пяти управляющих компаний. В прошлые годы накал страстей в борьбе за право обслуживать новые дома доходил до кулачных боев между представителями управляющих компаний прямо в коридорах администрации. Приходилось вызывать полицию.

Сначала главным критерием было время подачи заявки и документов. Работники УК ухитрялись дежурить под дверью конкурсной комиссии ночами. Пришлось разработать ряд новых критериев, они указаны в конкурсной документации. Если к началу рабочего дня собрались одновременно несколько УК, проводится жеребьевка.

При рассмотрении заявок на первый план выходит перечень дополнительных услуг: управляющая компания должна подтвердить, что готова вложить в дополнительное благоустройство дома и дворовой территории собственные средства в объеме 400-­500 тысяч рублей. Вся процедура проходит строго в соответствии с требованиями Жилищного кодекса и другими нормативными актами. А основной причиной снятия претендента с конкурса является наличие более чем 70­-процентной кредиторской задолженности, поясняет Елена Малыхина.

Предпочтения УК

Управляющие компании проявляют повышенный интерес к определенным застройщикам. Если на конкурс выставляются дома, построенные такими авторитетными организациями, как «Орелстрой», «Инжилком», «Зенит», «Агропромстрой», «Жилстрой» и «Унистрой», желающих побороться за право управления больше обычного. А вот дом, построенный по принципу «точечной застройки» никому не известным «одноразовым» застройщиком, вызывает сомнения. Будет ли фирма выполнять гарантийные обязательства или исчезнет сразу после сдачи дома. Тем более, что жилье, как правило, строится методом долевого участия и деньги покупателей квартир к тому времени уже в кармане застройщика.

Оспаривают редко

Самые активные участники конкурсов – «Орелжилэксплуатация», МУП ЖРЭП (З), Советская­ 1, Северная ­2. Попыток оспорить решения комиссии немного – за последние годы было два или три факта. К примеру, был спор между РСУ­1 и «Орелжилэксплуатацией» за дом на ул. Карьерной, построенный ОАО «Инжилком». В другом случае «Орелжилэксплуатация» претендовала на управление домом на ул. 5­-й Стрелковой дивизии, который по конкурсу получила УК «Деса плюс».

– Единичные случаи исков объясняются отсутствием судебной перспективы, – поясняет Е. Малыхина. – Все решения комиссии и подтверждающие документы размещаются на сайте. Юристы проигравших в конкурсе организаций понимают, что придраться не к чему.

Елена Малыхина:

– Любой бизнес должен иметь социальную направленность, а уж в сфере ЖКХ тем более. Однако на практике это происходит не всегда. Некоторые дельцы от ЖКХ в погоне за легким рублем обирают жителей, ничего не давая взамен. В результате государство вкладывает деньги в капремонты, а жильцы борются с авариями, осаждают жилинспекцию и прокуратуру. Хотя при правильном содержании дом мог бы эксплуатироваться в нормальном режиме значительно дольше.

"Орловская городская газета" от 16 мая 2014 года