Плата за «коммуналку»
Как жильцам самим рассчитать стоимость услуг ЖКХ и контролировать управляющую организацию.
Вопросы, связанные с платой за жилищно-коммунальные услуги, продолжают оставаться одними из наиболее острых и волнующих население. Некоторые все еще считают себя беспомощными перед произволом управляющих и эксплуатирующих организаций, но многие, осознав гарантированные Жилищным кодексом РФ права сособственников многоквартирных домов (МКД), активно стремятся отстоять свои законные интересы.
Но для этого нужно четко знать, как устанавливаются размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения, правильно ли жилищники применяют их и каковы возможности контроля со стороны жителей. За разъяснениями мы обратились к председателю комитета по тарифам городской администрации Андрею Тиунову.
– Андрей Сергеевич, как жителям многоквартирных домов проверить отчеты управляющих организаций, определить корректность установления размера платы и стоимости работ по содержанию и ремонту общедомового имущества?
– В договоре управления многоквартирным домом, согласно части 3 статьи 162 Жилищного кодекса, обязательно должны быть указаны порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией (УО) ее обязательств. Поэтому каждому надо, в первую очередь, внимательно ознакомиться с договором управления.
– Ну а если там содержатся лишь общие ссылки на постановление администрации и на право собственника осуществлять контроль?
– Жилищное законодательство устанавливает, что орган местного самоуправления (в нашем случае – администрация Орла) определяет размер платы за содержание и ремонт жилого помещения только тогда, когда это не было сделано самими собственниками. Для таких случаев принято постановление администрации № 5213 от 15.11.2013 г. Размер платы калькулируется по таблице приложения № 1 к постановлению и по тем видам работ, которые соответствуют инженерной оснащенности здания, его возрасту, конструктивным и иным особенностям. К сожалению, формат газетной статьи не позволяет воспроизвести здесь и эту таблицу, но ее можно найти на сайте администрации города, в разделе «Потребителю жилищно-коммунальных услуг».
Для иллюстрации приведу несколько типовых примеров.
Для шлакоблочной двухэтажки постройки 1955 года с «удобствами» во дворе размер платы за содержание и ремонт жилого помещения составит 9,48 руб. за квадратный метр площади квартиры в месяц.
По кирпичной пятиэтажке 1970 года постройки с газовыми колонками плата будет составлять 7,95 рубля.
Обслуживание панельной 9-этажки 1990 года постройки обойдется чуть дороже – 12,79 рубля в месяц с каждого занимаемого квадратного метра.
И, наконец, кирпичная 12-этажка. Как дом повышенной этажности по правилам пожарной безопасности он должен быть оборудован пожарной сигнализацией. Соответственно, за надлежащее содержание этой системы надо платить. Кроме того, дом оборудован крышной (локальной) котельной, стоимость содержания которой также входит в плату. В результате проживающим здесь придется платить по 19,3 рубля за квадратный метр в месяц.
Повторюсь: эти размеры не являются нормативно установленными догматами, их применение носит компенсационный, дополняющий характер, а конкретная величина зависит от множества факторов.
В приведенном примере мы считали, что дома не оснащены никаким дополнительным оборудованием (бойлеры, узлы учета и регулирования тепловой энергии, автоматизированные системы контроля и учета электрической энергии и т.п.). Также полагали, что возле старой двухэтажки нет детской и спортивной площадок, а лестничные клетки в двух- и пятиэтажке жители убирают самостоятельно. Кроме того, здесь в плату за жилое помещение включена плата за захоронение твердых бытовых отходов.
Если же общим собранием дома по согласованию с УО установлен иной размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, то к договору управления должен прилагаться перечень работ с соответствующими им расценками и ставками платы.
– Часто претензии жителей касаются содержания отчетов управляющих организаций...
– Здесь надо иметь в виду, что управляющая организация не обязана раскрывать перед собственниками и нанимателями помещений свои финансовые результаты и структуру издержек.
Иными словами, если уборка придомовой территории «стоит» 1,86 руб. в месяц с квадратного метра площади квартиры, то при отсутствии актов о ненадлежащем выполнении этой работы считается, что работа выполнена в установленные сроки с надлежащим качеством и подлежит оплате в полном размере. А то, какую прибыль или убыток получила управляющая организация от этой операции, обязательному разглашению не подлежит и может считаться коммерческой тайной.
Однако зачастую коммунальщики представляют собственникам вместо отчета о выполнении работ и услуг по договору управления финансовый или даже бухгалтерский отчет о своей деятельности. По их мнению, получается, что собственники помещений заказывали им услуги директора, бухгалтерии и прочего административно-управленческого персонала. Полагаю, что расходы на содержание персонала и на другие аналогичные расходы не должны фигурировать в отчетах управляющей организации по договору управления.
В отношении же отчислений на текущий ремонт принципы финансовой проверки отчетности управляющей организации иные. Применяя для расчетов постановление горадминистрации № 5213, собственники и управляющая организация соглашаются с тем, что работы по текущему ремонту общего имущества ограничиваются собранными по этому постановлению суммами отчислений на текущий ремонт. При этом перечень работ определяется, как правило, уже после накопления денег, а решение о проведении работы и ее оплате принимает не общее собрание, а уполномоченный им собственник – председатель совета дома, старший по дому и т.п.
В таких условиях наиболее остро встает вопрос о контроле за правильностью исчисления как накоплений на текущий ремонт, так и расходов на проведение конкретных ремонтных работ.
Случается, что управляющая организация самостоятельно устанавливает правила таких расчетов, под любыми предлогами зачисляя на собственные нужды львиную долю платежей жителей и ставя собственников перед печальным фактом отсутствия денег на лицевом счете. Такой финансовый произвол исполнителя нельзя признать законным, поскольку в договоре управления должен содержаться порядок учета и расходования целевых отчислений на текущий ремонт общедомового имущества, в соответствии с которым и должна действовать управляющая организация.
Если такого порядка в договоре управления нет, необходимо использовать те же правила и нормативы, которые применялись администрацией города при установлении ставок размеров платы, зафиксированных в постановлении администрации № 5213.
Борис МУТАФ, "Орловская городская газета", №22 (255) от 11 июня 2015
Окончание – в следующем номере
