Жильё по ипотеке

6 июня в Орле участники региональ­ного совещания Ассоциации ипотечных компаний решали, как сделать ипотеку доступной для бюджетников.

11 млрд кредитов

Впервые такое представительное мероприятие проходило в нашем городе. Обсудить назревшие проблемы отрасли приехали специалисты из Иркутска, Красноярска, Краснодара, Астрахани, Саратова и многих других городов.

Объемы ипотечного жилищного кредитования в стране растут год от года. В Орловской области в 2013 году по сравнению с 2012-­м этот рост составил 150%, сообщил на совещании зампредседателя регионального правительства Николай Злобин. В прошлом году банки выдали орловцам 5,5 млрд рублей ипотечных кредитов и примерно 5,5 млрд рублей составили обычные жилищные кредиты. Итого 11 млрд рублей кредитных ресурсов – весомая цифра для небольшой области.

Сегодня на первый план выходит строительство социального жилья – такая задача поставлена в федеральной программе «Жилье для российской семьи». По словам президента Ассоциации ипотечных компаний Сергея Бердоусова, региональные агентства могут стать ведущими операторами этой программы, если смогут предложить дешевые ипотечные продукты учителям, врачам и другим категориям бюджетников.

Снос за счет инвестора

Во многих городах России велика доля ветхого и аварийного жилья. В Орле признаны аварийными более 200 домов. Опытом решения этой проблемы поделился заместитель главы администрации города Александр Муромский, рассказавший о программе развития застроенных территорий. За счет реализации этой программы город расселяет граждан из ветхого жилья, причем без участия бюджета, на средства инвесторов и на месте аварийного жилья получает  современные дома. Договор развития застроенных территорий рассчитан на 7 лет. В первые 3 года инвестор и застройщик занимаются расселением граждан и сносом аварийных домов, в последующие 4 года – непосредственно строительством.

Кстати, уже в процессе реализации программы в нее были внесены изменения. Например, предусмотрена возможность поэтапного расселения людей и строительства, если позволяет площадь территории. При таком подходе застройщик за первые 3 года успевает построить дом для расселения всех оставшихся жильцов. Тем более, что многие из них не хотят переезжать в другие районы города.

В 2013 году администрация сформировала 8 территорий общей площадью более 11 га. По итогам аукционов заключены договоры с инвесторами на три территории общей площадью почти 5 га, где находятся 62 дома. Однако не все идет гладко. На застроенных территориях часто стоят самовольно построенные гаражи, сараи, которые жители даже смогли приватизировать и получить права на земельный участок. Механизмов изъятия, а точнее выкупа по рыночной цене для подобных объектов сегодня нет. И это может поставить крест на всей программе развития застроенных территорий. Еще одна проблема — развитие социальной инфраструктуры. Территория застраивается многоквартирными домами, соответственно, увеличивается нагрузка на существующие школы, детсады. На застроенной территории из­-за ее ограниченности невозможно построить объекты соцкультбыта. Один из механизмов, который сейчас прорабатывается в администрации, – создание фонда развития социнфраструктуры, который будет консолидировать плату за подключение объектов и направлять ее в дальнейшем на реконструкцию существующих объектов соцкультбыта или на строительство новых.

Цена квадратного метра

Основным оператором на региональном рынке является ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области», которое одновременно выступает и застройщиком.

По словам гендиректора компании Александра Улаева, одной из главных проблем при реализации программы «Жилье для российской семьи» станет требование уложиться в предписанную стоимость квадратного метра – 30 тыс. рублей.

– Строительство жилья в строго определенном ценовом диапазоне, который нам задается, напрямую зависит от дешевых финансовых ресурсов. А самые дешевые ресурсы для застройщика, как известно, – это средства дольщика, – сообщил заместитель гендиректора АИЖК Орловской области Владимир Нестеров. – Однако, если удешевление стоимости квадратного метра станет проблемой только застройщика, дело дальше не пойдет. Здесь должны участвовать все – и муниципалитет, и застройщики, и банки, и дольщики.

Многие участники совещания негативно отнеслись к обсуждаемому сейчас предложению перейти от привлечения застройщиками средств дольщиков к полному проектному финансированию банками. По мысли авторов предложения, контроль банка за движением средств дольщиков позволит уменьшить случаи мошенничества в этой сфере.

– Пытаясь защитить обманутых дольщиков от «плохих» застройщиков, не учли риск самих кредитных учреждений — сегодня мы наблюдаем массу случаев отзыва банковских лицензий. В итоге рискуем получить обманутых дольщиков, но уже по вине банков, – считает Владимир Нестеров. По его мнению, проблема обманутых дольщиков возникла там, где застройщик вел свою деятельность в обход закона о долевом строительстве, по серым схемам.

Для соблюдения баланса интересов между кредитором и участниками долевого строительства он предложил активно развивать опции «долевое строительство» по всем ипотечным продуктам АИЖК. В частности, кредитование под залог уже имеющегося жилья с целью участия в долевом строительстве, в том числе, с кредитованием членов семьи граждан, которые не являются залогодателями. АИЖК могло бы предоставлять возможность дополнительного улучшения жилищных условий для граждан по программе переселения из ветхого и аварийного жилья за счет ипотечного кредитования.

Проблемные сети

Что же мешает строителям сделать квадратный метр дешевле? Как рассказал гендиректор ОАО «Орелстрой» Александр Студенников, сегодня основные проблемы для застройщиков связаны с подключением объектов к сетям энергетиков, газовиков и водоканалу. В этом году компании удалось заключить многоступенчатый договор с платой за подключение с энергетиками.

– В результате по энергетике совершенно прозрачная схема: мы получаем затраты на подключение в себестоимости площадки, как и положено, и не получаем бесхозных сетей, за которые потом приходится отвечать, – поясняет гендиректор. Почти полгода заключали договор с водоканалом. Но сложнее всего приходится с газовиками, хотя в последний год и с ними застройщик работает через плату за подключение. Между тем, по словам Александра Студенникова, существуют   проблемы, которые годами никак не решаются. Это межквартальные дороги, их освещение и ливневка.

– Тут никакой методики нет ни у государства, ни в области, ни в районах. У всех свои правила игры, – говорит он. – Ненормально, когда государство через Налоговый кодекс признает эти затраты экономически обоснованными, а на практике получается – мы сделали ливневку, подарили городу и еще раз напоролись на налоги.

Вот так и выходит, что все свои дополнительные затраты застройщик включает в цену квадратного метра.

"Орловская городская газета" от 11 июня 2014 года