Чем управляют УК?

28.07.2015

Чем управляют УК?

Этот вопрос неоднократно возникал на круглом столе по проблемам ЖКХ. В жилищно-коммунальном хозяйстве проблемы есть всегда. О таких «болевых точках» этой сферы и шел разговор на круглом столе, который состоялся 17 июля в администрации Орла. Участие в нем приняли специалисты городской администрации, ряда управляющих организаций, представители общественности. Открывая встречу, председательствовавший за круглым столом начальник управления городским хозяйством Николай Галка призвал присутствующих быть корректными и воздержаться от резких высказываний, чтобы выработать конструктивные взаимоприемлемые решения. Однако, как и следовало ожидать, разговор получился острым. И, первым делом, по поводу договорных отношений собственников многоквартирных домов (МКД) с управляющими организациями (УО).

 

Так должно быть

 

Как подчеркнула замначальника управления городским хозяйством Галина Итальянцева, договор управления – самый главный документ, регламентирующий предоставление управляющей организацией жилищно-коммунальных услуг. Соответственно, он должен быть у каждого собственника, поскольку на его основании можно требовать от УО выполнения предусмотренных в доме работ, а, в свою очередь, управляющей – от жителей оплаты. В документе должно быть четко прописано, какое имущество жильцов является общедолевой собственностью. К ней можно отнести не только такие крупные конструктивы, как кровля, фундамент, внутридомовые коммуникации, земельный участок, но и, например, почтовые ящики, узлы учета, вынесенные на лестничные клетки, входные двери в подъезды, домофоны. Иными словами, имущество, принадлежащее даже одному собственнику жилья, но не расположенное в его квартире, – общедолевое. Поэтому при составлении договора управления необходимо проявить «дотошность».

 

Второй раздел договора управления МКД должен состоять из перечня работ и услуг, который предстоит выполнить управляющей организации в целях исправного содержания дома. При этом решать, что же будет делаться на объекте, следует самим жильцам, а не УО или ТСЖ, но с учетом их рекомендаций и советов как профессионалов. А минимальный перечень услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержден постановлением Правительства РФ.

 

В договоре управления обязательно должна быть прописана и его цена. ЖК РФ устанавливает, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется собственниками на их общем собрании с учетом предложений управляющей организации. В случае, если собственники не установили этот размер платы для своего дома, он устанавливается органом местного самоуправления.

Особое внимание в договоре управления собственникам следует обратить на защиту своих прав перед ресурсоснабжающими предприятиями. Согласно законодательству, УО являются исполнителями коммунальных услуг и в случае недопоставки в дом воды, тепла, света, газа должны воздействовать на ресурсоснабжающие организации, составлять соответствующие акты, производить перерасчеты оплаты. Если же управляющая организация отказывается брать на себя подобную «обузу», получается, она претендует только на то, чтобы эксплуатировать жилье, но не управлять им.

 

Так на практике

 

Свой взгляд на проблему, можно сказать, с практической точки зрения высказал зампредседателя Орловского регионального отделения общероссийского общественного движения «Объединение потребителей России» Рафаил Исламгазин.

 

– Из тех договоров управления, которые были навязаны жителям в 2007 году, ни один не соответствовал требованиям Жилищного кодекса, – отметил Рафаил Лутфейевич. – В них отсутствует перечень общего имущества, цена договора в отношении его содержания. А без этих показателей закономерен вопрос: чем тогда управляет управляющая организация и за что получает плату?

 

Кстати, такие договоры существуют и по сей день, их просто продлили еще на пять лет.

 

Да, Жилищный кодекс требует заключения договоров управления с каждым собственником. А на практике они подписаны всего лишь с одним или двумя собственниками в доме. Причем достоверность и этих подписей под вопросом. Я недавно искал по своему дому договор муниципалитета как собственника с управляющей компанией. Это оказалось непросто. Прошел все инстанции и все-таки (признаюсь, что нелегально), нашел один договор. Там стоит подпись представителя администрации, который визировал документ по доверенности. Спрашиваю его: «Это вы подписали?». А он посмотрел и говорит: «Это не моя подпись». Если так происходит с муниципальными договорами, тогда в каком состоянии они с рядовыми собственниками?

 

Несколько лет назад в горсовете разработали текст договора, который можно использовать как образец. В его разработке участвовали депутаты, юристы, общественность. В результате удалось уравновесить права и обязанности управляющей организации и собственников, проработан раздел контроля за деятельностью УО. Но на сегодняшний день ни одна из управляющих организаций не заинтересовалась этим текстом.

 

Чаще встречаться

 

Управдом дома № 2 по бульвару Победы Юрий Смоляков также обратил внимание на то, что управляющие компании в Орле управлением, как таковым, не занимаются, а просто обслуживают жилье, выполняя работы либо по предписанию жилищной инспекции, либо когда что-то валится и дальше терпеть нельзя.

 

Не составляются паспорта домов, где было бы записано, когда что менялось, что надо сделать и в какие сроки. Управляющие компании не хотят ничего фиксировать, потому что так появляется возможность проверить их работу. Пора в коммунальном секторе переломить эту ситуацию, наладить систему планирования и отчетности.

 

Эмоционально выступила Галина Королева, председатель домкома с ул. Октябрьской, 205, где расположена муниципальная аптека. По ее словам, МУП не участвует в уборке территории, платит за коммунальные услуги по меньшему тарифу, чем жильцы дома. Предложения и замечания высказали также гендиректор МУП ЖРЭП (Заказчик) Сергей Петраков, представители советов собственников домов Татьяна Щербакова, Вячеслав Киселев. Но желающих выступить было куда больше. Да и в трехминутный регламент мало кто укладывался.

 

– Необходимо чаще встречаться, – констатировали сами участники встречи. – Может быть, перенести разговор на другой уровень, например, в районные администрации, чтобы смогло высказаться больше народу.

 

Было также пожелание не перегружать повестки дня круглых столов, а рассмотреть детально одну тему и выработать рекомендации, направленные на стабилизацию ситуации в ЖКХ, улучшение качества предоставляемых населению услуг.

 

Борис МУТАФ, "Орловская городская газета", №28 (261) от 24 июля 2015 года